Invertir Inteligentemente: Explorando las Estructuras de Acuerdo EB-5
En el panorama en evolución del Programa de Inversionistas Inmigrantes EB-5, comprender los diferentes tipos de estructuras de inversión EB-5 se ha vuelto cada vez más crítico para los inversionistas y desarrolladores. Esta discusión profundiza en los matices de los modelos de deuda y capital, las diversas estructuras de acuerdos involucradas y las consideraciones que los inversionistas deben tener en cuenta al evaluar proyectos EB-5. Este artículo se basa en una conversación entre Pete Calabrese, CEO de CanAm Investor Services, y Rohit Kapuria, socio de Saul Ewing.
Tipos de Acuerdos EB-5: Modelos de Deuda vs. Capital
El programa EB-5 ofrece dos modelos principales para estructurar inversiones: el modelo de deuda y el modelo de capital. Cada uno tiene implicaciones únicas para el inversionista, dependiendo de la naturaleza del proyecto, las necesidades del desarrollador y la participación de instituciones financieras.
Modelo de Deuda: En una estructura de deuda, el capital EB-5 se posiciona típicamente como un préstamo al proyecto o a la empresa de desarrollo. El financiamiento de deuda puede ocurrir en diferentes niveles de la estructura de capital, tales como:
- Préstamo Senior: Los fondos EB-5 son la principal fuente de financiamiento después del capital del desarrollador. Este tipo de inversión puede ofrecer un riesgo relativamente bajo porque los prestamistas senior tienen la primera reclamación sobre los activos del proyecto.
- Financiamiento Mezzanine: El capital EB-5 también puede utilizarse como financiamiento mezzanine, que se sitúa entre los préstamos senior y el capital. Esta estructura proporciona más flexibilidad para los desarrolladores, pero puede conllevar un riesgo mayor en comparación con un préstamo senior.
- Segunda Posición: Los fondos EB-5 pueden ocupar una posición secundaria en la estructura de capital, por debajo del préstamo senior pero por encima del capital del desarrollador.
Modelo de Capital: Los fondos EB-5 también se utilizan como inversiones de capital, a menudo como capital preferente. En esta estructura, los inversionistas poseen una parte del proyecto, pero no tienen participación directa en la gestión del proyecto. Los acuerdos de capital son a menudo preferidos para proyectos más pequeños, especialmente aquellos de menos de 8-16 millones de dólares. Este modelo puede ser ventajoso en proyectos donde los prestamistas senior no están cómodos con capas de deuda adicionales o cuando la estructura de capital del proyecto requiere más flexibilidad.
Consideraciones Clave para Inversionistas EB-5
Los inversionistas que evalúan proyectos EB-5 deben centrarse en algunos elementos críticos:
- Seguridad del Capital: Los inversionistas deben evaluar cómo se asegura su capital dentro del proyecto, ya sea a través de garantías o senioridad en la estructura de capital.
- Creación de Empleo: Dado que el programa EB-5 requiere que cada inversión resulte en la creación de al menos 10 empleos, la estructura debe asegurar números robustos de creación de empleo para mitigar el riesgo de denegación de visa.
- Experiencia del Desarrollador: El historial y la familiaridad de un desarrollador con la estructuración EB-5 son cruciales. Jugadores sofisticados como CanAm comprenden las complejidades del financiamiento EB-5 y pueden comunicarse de manera más efectiva con instituciones financieras e inversionistas.
Tendencias en Tipos de Proyectos EB-5
Con la aprobación de la Ley de Reforma e Integridad EB-5, ha habido un cambio de enfoque hacia proyectos en áreas rurales debido a sus favorables plazos de procesamiento de visas y mayores reservas para visas EB-5. La nueva legislación ha impulsado el interés en una gama diversa de tipos de proyectos:
- Proyectos Inmobiliarios: Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha sido la clase de activos dominante para las inversiones EB-5, especialmente después de la crisis financiera de 2008. Las subcategorías típicas incluyen hospitalidad, desarrollos de uso mixto y proyectos residenciales. El sector inmobiliario sigue siendo una opción popular debido a su naturaleza tangible y modelos de creación de empleo sencillos.
- Clases de Activos Alternativos: Más allá del sector inmobiliario, los inversionistas EB-5 ahora están considerando proyectos en energía verde, infraestructura de banda ancha y otros desarrollos centrados en servicios públicos. Estos proyectos a menudo se benefician de subsidios federales o estatales adicionales, lo que potencialmente los hace más atractivos desde un punto de vista de riesgo-retorno.
Enfoque de CanAm en la Estructuración de Proyectos EB-5
CanAm ha sido un líder en la estructuración de proyectos EB-5, con un enfoque en proporcionar opciones de inversión conservadoras que cumplan tanto con los objetivos de inmigración como financieros. Históricamente, hemos preferido el modelo de deuda debido a su menor riesgo y plazos predecibles para el reembolso de capital. El enfoque de CanAm busca garantizar que tengamos más garantías y senioridad en la estructura de capital, ofreciendo así un camino más seguro para los inversionistas EB-5.
Con el nuevo panorama legislativo, CanAm ha cambiado su enfoque para incluir más proyectos en áreas rurales. Notablemente, también hemos explorado clases de activos alternativos como la producción de hidrógeno verde y la implementación de banda ancha, que se alinean con subsidios federales e incentivos legislativos como la Ley de Reducción de la Inflación. Estos proyectos no solo califican para EB-5, sino que también aprovechan iniciativas federales más amplias, lo que creemos que aporta capas adicionales de viabilidad al proyecto.
Mirando Hacia Adelante: El Futuro de las Inversiones EB-5
Con las tasas de interés fluctuando y el entorno económico en evolución, el programa EB-5 sigue siendo una fuente estable de financiamiento para los desarrolladores. Se espera que la demanda de financiamiento EB-5 se mantenga fuerte independientemente de los ciclos económicos. Esta demanda sostenida se debe en parte a la posición única del programa como una fuente de financiamiento alternativa que complementa las estructuras de financiamiento tradicionales.
CanAm y otros centros regionales sofisticados probablemente continuarán persiguiendo una mezcla diversa de proyectos, equilibrando el sector inmobiliario con clases de activos alternativas para satisfacer las necesidades de una base de inversionistas más amplia. A medida que el programa evoluciona, los inversionistas deben permanecer atentos en su debida diligencia, enfocándose en proyectos que no solo satisfagan los requisitos de inmigración, sino que también se alineen con tendencias económicas más amplias.
Conclusión
Los inversionistas EB-5 enfrentan una variedad de opciones cuando se trata de estructurar sus inversiones. Ya sea a través de deuda o capital, comprender los matices de cada modelo y cómo encajan dentro de la estructura de capital general del proyecto es esencial para tomar decisiones informadas. A medida que el panorama EB-5 continúa cambiando en respuesta a cambios legislativos y condiciones económicas, los inversionistas astutos deberán permanecer adaptables y bien informados.
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